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房地產調控政策多管齊下 樓市或現“拐點”? 来源:綠景集團

“今年1000萬套保障房規模將首次超過市場類住房”“房地產貸款保持審慎”“土地供應控價格防’地王’”“公佈地方房價控制目標”……近期,來自有關部門樓市調控的政策信號引發社會高度關注。

分析人士認為,隨著行政、金融、財稅、保障房等方面措施的多管齊下,中國樓市特別是一線樓市有可能出現“拐點”。

一線城市房價,傳遞鬆動信號

“房價一天掉1萬元!你有可能以低於市場價20%至50%的價格買到房,就看你下手準不准!”南京市一樓盤3月14日推出“無底價購房”活動,每季拿出一套房源供網友在線截殺。
近日,南京宋都美域也推出“貼息補稅”活動,優惠後每套可便宜10多萬元。

“新’國八條’出台不到兩個月,樓市促銷已令人眼花。”南京東凱置業總經理包天雷說,去年四季度至今,一線城市交易量逐步下降,一些開發商“隨行就市”促銷跑量。記者採訪獲悉,相對於花哨的促銷手段,有的品牌企業已經開始實質性下調價格。

在北京,遠洋地產“遠洋一方”新開樓盤每平方米的銷售價格較前一批次均價便宜了近4000元;在上海,中海“御景熙岸”的實際售價是前期網上參考價的7.6折。在廣州,2月出現直降5000元的樓盤。

國家統計局11日公佈的數據顯示,1至2月全國商品房銷售面積8143萬平方米,比去年同期增長13.8%,但是增幅同比下降達到24.4個百分點。

中國房產信息集團公佈的數據顯示,3月第一周上海商品住宅成交量環比下滑16%,房價跌破2萬元關口,這是近32週新低,接近去年“4·17”新政之後的最低水平。南京今年日均成交不足100套,銳減五成,進入“低迷期”。

高檔住宅市場幾乎“冰凍”。中原地產統計,2月份上海高檔二手房成交僅佔全部成交量3%;而中低檔房源卻提高到總成交量48%,其他城市二手房市場成交亦呈現類似特點。

365網尚房地產總經理胡光輝說,南京市面上小戶型低價房的成交佔比越來越大,大戶型成交量很小,別墅、豪宅的投資者幾乎為零;而前期預定的高檔房,退房量逐月上升。

“北京、上海、廣州等地的降價現像或者只是開始。”南洋地產中國區總經理鍾沛說,“只要政策持續,房價應該會下跌。”

凌厲政策發力,樓市預期“轉向”?

從2010年4月起,“國十條”“國五條”“國八條”,“限購令”“房產稅試點”“限房價”“防地王”“保障房”等政策不斷出台,層層加碼,態勢凌厲;而且政策施展的空間比以往的調控都更“寬裕”。

住建部副部長齊驥說,去年中國銷售商品住房約900萬套,今年中國會頭一次在住房供應方面,保障類住房超過市場類住房。 1000萬套保障房建設足以帶動與房地產相關的幾十個行業發展,穩定經濟不受影響,這就為樓市調控騰出空間和時間。

土地調控力度前所未有,將避免“麵粉貴過麵包”現象。國土資源部3月10日發出通知,“堅決杜絕土地出讓中出現樓面地價超過同類地價歷史最高價的情況。”

“現在防’地王’是一根紅線,誰碰誰被問責。”長三角某市一名城建官員說,今年以來,該市多場土地拍賣冷清,且只有兩三家開發商參與,底價成交多次出現。

“房價鬆動很可能從高檔房和熱點片區開始,因為現在已沒人願意買。”南京某企業高管張明給記者計算,一套大戶型起碼要兩三百萬元。買大戶型的幾乎都是“二套”房,首付六成就要100多萬元現金。

另外,“審慎貸款”抽緊開發商資金鍊,土地供應向保障房和自主型、中小套商品房傾斜,將減小地價漲幅……

“這一輪調控可以說找到了房地產問題的癥結和治理的方向”,胡光輝認為,多管齊下不僅打擊了泡沫,增加了供給,更重要的是改變了房價“只漲不跌”的預期。

落實調控措施,還需多方給力

中國國際經濟交流中心王軍曾表示,一方面限房價、限地價等政策有望結束房地產“暴利年代”;另一方面保障房穩定、微利的模式正在形成。今後,品牌開發商將進入保障房領域是個趨勢,中小開發商會逐漸退出這個行業。 “市場+保障”雙軌製成型,使國家對房地產“掌控力”增強。

“樓市近日再次出現’拐點說’,但是並沒有出現市場大量供應的現象,這說明開發商或捂盤、或觀望、或惜售,並以少量房源試探市場,博弈才剛剛開始。”中國不動產研究中心尹曉波說,“保障房建設讓人看到了希望,但還不能說百姓心裡有底了。”

南京市民沈先生說,既然建這麼多的公共租賃房,各地就該儘早公佈入住條件是什麼,讓滿足條件的人現在就開始排隊搖號。這樣能穩定預期。即便“中不了簽”,也能儘早做選擇。人們最擔心的是,“苦等幾年,既沒有等到保障房,調控又不了了之,房價房租又漲上去了,到頭來還是‘竹籃打水一場空’。”

業內人士分析,跳出房地產調控“屢調屢漲”的怪圈,需要對調控艱鉅性有充分的認識。目前人們擔心的問題有三:一是政策過早撤出。調控政策只有延續下去,才能徹底打消投機者的“念頭”。二是調控效力被消減。一些地方土地財政“吃緊”,可能會想各種辦法“抬市”。三是政策調控“盲點”。這輪調控的重點在一線城市、熱點城市,政策效應正在發酵,但是在部分二、三線城市,仍存在房價快速上漲的趨勢,成為吸引投資投機資金的新熱點。樓市調控要防止“按下葫蘆起來瓢”。

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