保障房，這個總感覺屬於某種利益群體的東西，是否真的已經距離市民越來越近呢？是否真的會和那些苦不堪言的夾心層有關？此次本報提出的“十問保障房”，將市民最關心的十個問題提出來，並採訪了負責保障房建設的住房和建設局以及參與保障房設計的專家陳藹貧，希望讓市民可以更清楚地看到保障房是否真的會和自己有關。
兩會之後，深圳新傳的保障房數據是新開工10 .5萬套。對於缺地的深圳來說，這宛如一個天文數字。接著，有政府部門出來澄清，說因為任務量太大，可能最後的任務是新開工7.3萬套。不管哪個數字，都說明，深圳的保障房力度在加大。
此次採訪裡面，很多專家無一例外地指出，保障房建設，建設和分配都不是最重要的，土地和資金才是最重要的。
保障房所需的土地、資金都要另闢蹊徑
按照深圳住房建設的“十二五”規劃，關於保障房的建設任務是24萬套，其中包括17 .6萬套安居型商品房和6.4萬套公共租賃住房，2011年的任務雖然未最後確定，但卻極可能是全市安排建設（指新批地）6萬套、新開工7 .3萬套、竣工1萬套。對於此前說法10 .5萬套，深圳市住房研究會常務副會長、秘書長陳藹貧表示，如果真的10.5萬套，完全不知道該如何處理土地問題，深圳可開發的土地就剩餘140平方公里，其中用於住宅的僅僅10多平方公里，肯定不夠用。陳藹平表示，目前深圳最可能做到就是土地創新，就是將歷史違法建築考慮以各種合適的形式合法化，直接納入到保障房的供應裡面。 “其實這些小產權和農民房很多都沒有問題，只是手續不合法。”陳藹貧表示，這些歷史違法建築的體量十分大，佔據了深圳房屋的50%左右，造成社會資源的浪費，如果可以納入進來，保障房最頭疼的土地問題就容易解決。
在此次專題報導的採訪中，跟陳藹貧觀點接近的專家很多，如資深地產人士賀承軍以及綜合開發研究院（深圳）旅遊與地產研究中心主任宋丁，都認為土地制度改革很重要，小產權房應該納入到保障房供應裡面來。
而關於資金，目前也是一個懸而未決的問題。陳藹貧透露，對於安居型商品房，目前有多種方式，找開發商代建就是目前不錯的一種方式之一。但是對於公共租賃住房這種投入大回收慢的建設，光靠財政撥款肯定不夠，融資渠道有很多，如住房基金、銀行貸款，但是都不太順利。
未來深圳會加強夾心層和人才的保障
你去問10個白領保障房是否和自己有關，通常得到的答案都是和自己無關。一位業內人士透露，他所知道的此前的經適房的申請，很多人都只是通過經適房來進行謀利。加之每年都要暴露出很多作假申請保障房的人群，因此普通人很難會覺得保障房和自己有關。
在採訪過程裡面，我們發現了一個問題。其實對於市民來說，土地和資金都是政府的事情，而他們要看到的只是結果，只是對市場的影響以及自己未來是否和保障房有關。十二五規劃裡面，深圳戶籍的低收入家庭基本都已經有保障了；十二五規劃裡面，夾心層和人才被納入到保障房裡面來。這是一個很明顯的趨勢，特別是人才，政府已經明顯感覺到人才缺失對城市競爭力的影響，加大了人才保障房的建設。
這其實是一個不錯的消息，可以看到，未來的幾年，也許市場真的會發生改觀。按照業內人士的說法，深圳普通住宅價格將因保障房價格而拉底，普通人可以買房。
一問：套數
關於今年深圳市的保障房計劃，“兩會”之後有說法是10 .5萬套，是指安排建設還是新開工？是否確實計劃這麼多？
現狀：已竣工1萬多套，已開工4萬多套
“10.5萬套是指新開工，但後來申請調整，最新的方案很可能是今年全市安排建設（指新批地，及通過其他渠道實現可能供應的保障房量）6萬套、新開工7 . 3萬套、竣工1萬套。”深圳市住建局住房保障處相關負責人說，他稱這個方案是最新上報市政府的，尚待最終批复，但估計10.5萬套的量已不太可能，因為已超出深圳市目前土地和資金可承受的能力，尤其基於土地資源稀缺的特殊性，才跟省裡作出特別說明以調減任務量。
其中，由上述保障房計劃量可見，今年計劃的新開工量比安排建設量還要大，對此，住房保障處相關負責人稱是因為目前還有較多尚未開工但已安排建設保障性住房的土地，大約有7萬多套的量，近期內將加快這些地塊的整理。
據深圳市住建局資料顯示，2007-2010年四年間籌集的保障房建設項目共11 .9萬套。截至去年10月，已竣工項目34個共10239套，已開始施工的項目有21個共41007套，其餘45個項目的67772套還處於前期籌備階段。
專家建議：收購小產權房，解決用地不足
“按照普遍理解的保障性住房概念，深圳今年10.5萬套，如果是10 .5萬套，是絕對完不成的。”綜合開發研究院（深圳）旅遊與地產研究中心主任宋丁說。他認為，就目前深圳在保障性住房建設方面的資金、土地、制度、監管等現狀，這個量並不現實，更大意義在於敦促“盡量多地完成”。目前普遍意義上的保障性住房有三類：限價房、廉租房和經濟適用房，而深圳將人才安居房也算了進來，這個已有一定的建成量，算進來有利於“完成任務” 。
此外，宋丁再次建議政府收購小產權房，將這一實際承擔著城市廉租房功能的物業類型通過質量驗收、消防安全、統一管理等轉變為名正言順的廉租房，既解決保障房任務量大而建設用地不足的問題，又解決小產權房的安全隱患和社會問題。
二問：選址
保障房如何選址？政府預計何時能夠做好新項目選址工作？
現狀：根據住房需求的分佈而配置
據深圳市住建局住房保障處相關負責人介紹，今年計劃安排建設及新開工的保障房，將主要分佈在龍華、龍崗、坪山新區及光明新區。計劃新開工的7.3萬套中，市級政府及社會單位（含企業）是1.9萬套，其餘分至各區籌建，除了前海片區以外，全市各個區域都將有分別的計劃量（6個傳統行政區加上光明新區和坪山新區）。該負責人表示今年計劃安排建設的保障房量，大概將在10月前選址完畢、籌措到位。
“大致的原則是根據住房需求的分佈而配置各區域的量、地點、類型等。”住房保障處相關負責人說，他稱已基本確定深圳的保障房建設將以公共租賃房和安居型商品房為主，前者以出租形式著力解決低收入人群住房問題，後者以限價形式銷售著力解決夾心層和人才住房問題。在此方向之下，如市中心就將以安居型商品房為主，龍崗、坪山等地將以公共租賃房為主。
專家建議：以公共交通方便為第一要素
因為保障性住房建築密度較高，以中小戶型為主，居住人口密度高，而且住戶車輛配比較低，所以宋丁建議選址要以公共交通方便為第一要素，盡量選擇地鐵口，尤其是有較大活動空間、方便集散人群的交通樞紐附近。羅湖區人大代表肖幼美則認為要以“分散性、就近解決”為原則，比如目前可用地塊和保障房建設量最大的龍崗區，還有些人說保障房都去那麼遠的地方，可其實龍崗大工業區多，那裡低收入的外來務工人員就需要就近解決居住問題，而且隨著特區一體化的推進，“關外”的各項配套也將完善起來，與市中心區的差距逐漸縮小；而福田、羅湖的可開髮用地稀缺，那麼要將城中村改造融入保障性住房的建設指標中來，由此解決區域內中低收入人群的住房問題。
三問：資金
若按土地出讓金淨收益的10%來支援保障房建設，資金會存在多大的缺口，如何解決？
現狀：社會投資將是大力發動的部分
眾所周知，深圳“缺地”，近幾年政府出讓的土地屈指可數，靠抽取土地出讓金建設保障性住房，可謂杯水車薪。據深圳市住建局住房保障處相關負責人測算，深圳一年的土地出讓淨收益的10%僅約為2億元，而今年計劃新開工7 .3萬套，即便每套只以10萬元成本計算，也要73億元。
在《深圳市住房建設規劃（2011-2015）》（徵求意見稿），可見住房保障資金來源將包括：市、區政府財政預算安排的資金；土地出讓淨收益中按照每年不低於10%的比例安排的資金；政府出售或者出租保障性住房及其配套設施所得的收益；社會捐贈的資金；依法從市住房公積金及其他途徑籌集的資金。
據深圳市住建局住房保障處相關負責人介紹，深圳市將主要通過統籌原住房基金、國土基金、財政預算，以及通過優惠政策吸引社會資金，解決保障房資金問題，其中社會投資將是大力發動的部分，在“十二五”期間的保障房建設資金來源中將占到60%左右。具體來說，深圳的保障房建設將以公共租賃房和安居型商品房為主，其中公共租賃房的資金來源將主要有銀行貸款、企業經營（靠租金收入）、企業出資代建（建成後政府回購）等方式；安居型商品房將主要發動社會資金、開發商參與，出售後再還給開發商。
專家建議：建立社會基金，吸引民間游資
“可以想辦法的主要是藉助社會資金，這方面一是政府要適當給與開發商利益平衡點，比如通過地價、容積率、稅費等的優惠政策；二是要增強保障房建設的製度規範、監管力度和信息透明度，讓參與的企業有章可循，預算得出自己的利益得失、風險前景等，這樣才有更多企業敢於、樂於參與進來。”宋丁說。同時，他建議建立保障房建設專項社會基金，吸引民間游資，讓有閒置資金的老百姓以及非開發專業企業等也有機會投資保障房，這樣還可順帶緩解當下流動性過剩、游資亂竄到處炒高物價的問題。
肖幼美則提出，在發動社會資本參與之外，還可考慮通過相關措施令銀行貸款資源向保障性住房方向傾斜，比如就部分銀行作出規定，新增貸款的百分之多少要用於滿足保障房建設需求。而有銀行內部人士反映，保障房的產權不明確，土地沒有所有權，包括銀行貸款、信託、基金、保險等各種資金目前還不敢進入。
四問：參與方
政府無力建設如此之多，現在開發商都希望積極參與，請問有無公開的參與製度？
現狀：率先採取代建總承包建設模式
2010年8月份，由万科承建的龍華保障性住房項目開工建設，這也是深圳有史以來最大的保障性住房項目。在該項目上，深圳率先在全國採取了政府主導、企業參與的代建總承包建設模式，引進大型地產開發商參與建設保障性住房。
代建總承包模式，即通過公開招標，選擇一家由房地產企業牽頭，勘察設計、施工參加組建的聯合體，簽訂代建總承包合同，房地產開發企業負責完成項目建設全過程。目前，万科、招商、金地、富通等品牌開發商都參與到這一模式中。
“在引進開發商參與保障房建設的方式上，深圳是走在全國前列的。”深圳市住建局住房保障處相關負責人自信地說道。他稱除了代建總承包以外，面對今年增量的保障房計劃，還必須探索更加靈活多變地發動企業參與的方式，比如就公共租賃房的建設，還有計劃採用企業出資待建的方式，建成後政府回購，或者也可以由企業經營，在政府限價的租金區間中賺取較低而穩定的長期回報。
專家建議：規範制度流程並提高透明度
決定開發商參與保障房建設積極性的，一是利潤的問題，二是市場佔比的問題，隨著保障性住房建設量的逐年增大，未來新建保障性住房的規模甚至將超過新建商品房，那麼開發商將不參與不行，而有遠見的開發商更是現在已開始積極介入。
“目前來看，開發商的參與更多是被動式的，比如在某地塊出讓中政府附加條件要捆綁建設一部分的保障房，但若要發動更多的開發企業積極參與，需要統一、透明的參與機制，能夠明白計算每一項目的投入、收穫，讓企業預估風險和機會，通過競爭爭取。”宋丁說。肖幼美認為，目前保障房建設速度慢、分配時間長，照此將加大參與企業的投資成本和資金風險，所以吸引企業積極參與的前提條件還要提高政府審批效率，規範制度流程並提高透明度。
五問：配套
保障房應該安排在中心區域，還是偏遠區域？
現狀：9成以上保障房選址在關外
深圳在建將建的保障房分佈在哪裡？關內和近關口區域有少量分佈，但更多保障性住房分佈在更遠的關外。在2009年底發布的《深圳市住房建設規劃2010年度實施計劃》（徵求意見稿）中，保障性住房擬用地面積安排，關外佔了96.2%.在該計劃中，新推的地鐵上蓋的物業全部是商品房，無保障性住房。
而去年年中發布的2010年度實施計劃保障性住房用地預安排表中，14個計劃開建地塊全部在關外，分別位於觀瀾、坑梓、大浪、龍華、橫崗、光明、石岩、公明、福永、葵涌、布吉和龍崗中心城。其中，位於光明和龍崗中心城的屬於人才公寓。
從地塊分佈不難看出，儘管以上地塊已經處在鎮街的交通較便利的位置，但距離就業最集中的福田、南山和羅湖而言實屬“偏遠區域”。不過政府也意識到這一點，2010年5月出台的《深圳市保障性住房建設標準（試行）》草案即指出，未來保障性住區選址區域應在公交車站點500米半徑覆蓋範圍內或地鐵800米半徑覆蓋範圍內。
專家建議：關外設址最好沿地鐵線走
“政府在規劃保障性住房用地時需要通盤考慮，不能把完成建設任務放在首要位置。建房子不是難事，但要建符合中低收入群體住房需求的房子是更大的挑戰。因為如果保障房用地選址不科學，會直接造成房屋空置，那將是更大的資源浪費。尤其是廉租房，政府提供的房子租金低了，但小區太遠增加了時間和交通成本，也會直接造成房子空置。”深職院房地產研究所所長鄧志旺說。
他建議，已經批地在建的保障房，政府需要在公共配套上予以傾斜，尤其是公共交通和生活配套；還在規劃中未出讓地塊的，建議多考慮當前交通較便利區域。 “我建議政府在批地之前多做調研，對符合條件的收入群體進行細分，按照人口和產業規劃來整體佈局保障房分佈。
美聯物業全國研究中心主管徐楓則表示，眼下關內土地寸土寸金，規模建設保障房不現實，但在關外選址時也應多考慮軌道交通。 “建議在地鐵沿線選址，但也不宜過偏。在做廉租房設計時，應注意到盡量不要形成貧民窟，加強社區的物業管理。選擇區域應盡量靠近地鐵BR T支線和站點周邊用地，方便市民出行”徐楓說。
六問：租售
保障房應該以租為主，還是以售為住？
現狀：租賃房與安居房佔比約為2：8
這是業界爭議已久的話題。在經濟適用房分配被質疑之時，保障房以租為主還是以售為主更成為焦點話題。在深圳新近出台的《深圳市住房建設規劃（2011-2015）》（徵求意見稿）中有列表顯示：2011年，深圳計劃建設保障性住房266萬平方米，其中公共租賃住房80萬平方米，安居型商品房186萬平方米；2011-2015年的5年計劃中，深圳將建1376萬平方米保障房，其中公共租賃住房320萬平方米，安居型商品房1056萬平方米。如果按5年計劃計算，租賃房約佔比23%，安居房佔比77%.
專家建議：以售為主更貼近當前深圳現實
“保障房是以租為主，還是以售為主？我認為深圳應該要學新加坡，而不是學香港。”鄧志旺說。他認為廉租房和安居房的比例在3：7比較合適，這符合當前中國的經濟模式，自有房比例高也有利於提高居民幸福感。鄧志旺表示，目前中國處在保障房大建設時期，但保障房的資金來源是個大問題，如果以租為主會令資金回籠速度大大減緩，從而對保障房的整體建設產生負面影響。
徐楓對此觀點表示認同。她認為，眼下政府探討的用土地出讓金、社保資金、住房公積金、保險資金等多種來源建設保障房，都引起廣泛爭議，且存在諸多不妥。在此情況下若以建公共租賃房為主，首先開發商參建的興趣會大減，同時政府的資金回籠也將面臨大問題。
“現在的安居房分配存在諸多問題，但具體環節尚可以進一步完善，如果因為分配問題而改變建設方向，則可謂’因噎廢食’。在保障房分配公平、公正、透明這一點上，深圳可以學習香港。”鄧志旺說。他建議，經濟適用房可考慮改變5年內不准出售的規定，若經濟適用房業主要出售房屋，則由政府出面回購，再將這部分單位流入下一次保障房申購中。
七問：夾心層
保障房要惠及到夾心層，這個概念提出來很久，多久才能實現？
現狀：基本普及了戶籍的夾心層
去年年初深圳保障房計劃從原來的2.23萬套上調至5萬套時候，且將增加的量受惠的目標群體直指“既不符合低收入群體標準又承受不了2萬元/平方米高房價”的“夾心層”以及深圳急需的各類人才。媒體直稱這是提高民生幸福的做法。今年年初，深圳市副市長呂銳鋒又再次提及可以獲得保障房的人群，稱“我們正在製定深圳市安居型商品房管理規定，基本設想是深圳戶籍人口家庭，沒有擁有任何形式的自有住房，而且在本市連續繳納社會保險達到一定年限，均可以申請和輪候安居型商品房。”以上這個規定，基本也普及到了夾心層的概念。
深圳市住房研究會常務副會長秘書長陳藹貧表示，夾心層從理論上說，將永遠存在，深圳的“夾心層”主要是沒資格購買經適房，但是又買不起商品房的人群，但是可以肯定的是，按照目前的做法，很明顯夾心層還主要是針對戶籍人口。深圳目前的保障房裡面，安居型商品房就是針對夾心層和人才設置，但是非戶籍的夾心層，因為深圳常住人口太多，暫時還沒有考慮進來；將這類型人考慮進來的是另外一類保障房，就是公共租賃住房，就是讓買不起房子的夾心層可以去租公共租賃住房。公共租賃住房概念很寬泛，戶籍和非戶籍都包括，如萬金油一樣，現在的公共租賃住房計劃有兩種方式，一種價格一樣，但是低收入和人才給予貨幣補貼；另外一種則是採用不用收入人群不同定價的方式，這個比較複雜。
專家建議：先將戶籍人口的問題解決好
“不知道政府是否有做夾心層人群的實際調查。”誠品地產總經理羅雷表示，夾心層這個問題要現實地看，我覺得一定先要有一個比較客觀真實的評估，到底深圳目前的夾心層是一個如何的居住狀況，徹底沒有條件買商品房的有多少，有了這個客觀的評估，才能一步一步地解決問題。當然全面解決問題，也不太可能，而且這個階層是個變化的階層，可能有一天會變得很有錢，政府在處理這樣的問題時候，要針對這個階層的特點，更好地利用公共資源去幫助有需要的階層，達到一個合理的居住水平，但是不能通過公共資源去謀利，這樣就達不到原來的預期。當然，有困難的夾心層也要面對現實，不可能要求太高，政府的錢是所有納稅人的錢，不能單純地照顧某一階層，要製定一個標準，達到公平合理。 “一個城市如果要開發，當然要針對非戶籍人口，但是現實操作卻很難，當務之急要做到還是先將戶籍人口的問題解決好，等到規模多大時候，再從利於城市長遠發展和吸引人才的標準去考慮非戶籍。”羅雷表示。
八問：退出機制
為什麼香港的保障房沒有那麼多人弄虛作假，而我們的保障房，從來不清白呢？保障房的退出機製到底該如何設定？
現狀：實際操作細則正在加緊制定
深圳保障房申請有“九審九核”，在程序和機制上實際十分十分繁瑣，但是因為以往深圳保障房利益巨大，出現了很多人作假去申請保障房的案例。這裡面一個核心問題就是保障房的退出機制沒有合理制定，導致問題頻出，最後成為被業內詬病的一個重要原因。
3月15日，國務院總理溫家寶在答記者會上也強調，對於保障性住房建設以後，管理和退出機制現在就要著手製定規則，形成一個完整的從建設到管理、退出的機制，使保障性住房質量和效益得到保證，使保障性住房將來的管理也得到保證。從深圳來說，去年年底開始，保障房的退出機制也開始提到日程上來，年初出台的住房建設十二五規劃裡面，也明確指出將嚴格保障性住房上市交易管理，已分配保障性住房原則上禁止上市交易，對根據相關政策符合上市交易的保障性住房，僅能由政府以扣除增值收益的價格回購，並重新分配給符合條件的保障對象，實現保障性住房在中低收入居民和人才中循環分配的機制。
不過，儘管社會上各種聲音都存在，實際的操作細則至今仍未出來。
專家建議：不准上市，直接還房給政府
陳藹貧指出，深圳的低收入群體基本已經得到保障，以往的經適房確定5年可以重新上市買賣，原來是想進行一個財富再分配的過程，但是這裡面因為有巨大的利益可圖，很多人會去造假。如果保障房不允許上市流通，這個問題就不存在了，但是安居型商品房要區分，因為後面實際叫商品房，有地價在裡面，是屬於政府讓利的概念，住房保障有雙重功能，一種是保障低收入群體，一種是解決財富再分配，安居型商品房實際帶有再分配的概念。但是經適房是免地價的，以前限制5年上市，如果要斬斷利益之手，很簡單，不准上市就可以了，或者和政府分成，政府分9成，這樣還會有人去騙經適房？經適房本身是不錯的，不允許上市就可以了，要是退出，退出也可以，直接將房子交還給政府。退出機制關鍵就是讓其無利可圖，而不是加強監管。所以我個人覺得，安居型商品房達到年限之後是可以上市的，但是經適房就是政府的，不應該上市，這樣事情就簡單化了。
九問：懲罰制度
有什麼樣的新措施，可以解決保障房分配中屢次出現的“零資產”等腐敗現象？
現狀：“公開、公正、公平”原則要強化
千萬富二代申請保障房，是今年年初保障房申請審核時候被媒體曝光的最大事件，而就在這個申請保障房的名單裡面，“零資產”現像也屢禁不止。每年只要到了保障房申請的時候，總是有很多讓社會義憤填膺的事情出現，如往年的開豪車戴金表人士，現在的申請者稍微低調了，但是也不乏各種搞笑的財產公示。
為了防止造假，住房保障部門也費盡力氣，成立專職部門，對申請對象“九審九核”，但是效果甚微，多次造假事件被媒體曝光後，政府明顯有吃力不討好的跡象。今年年初，深圳市副市長呂銳鋒就表示今後保障房申請受理機制無論怎樣改革和完善，其核心原則即公開、公正、公平不僅不變，而且要加以強化。無論採取批次申請受理還是設立專門機構來常態申請輪候，媒體監督、社會監督和公開監督都是必不可少的。
專家建議：對誠信犯罪的嚴厲處罰
陳藹貧表示，從我個人來說，我個人反對“九審九核”這樣的機制，政府浪費巨大的人力財力，但是結果卻十分糟糕，因為政府行政部門完全沒能力去核查市民的各種收入來源。民主不能防止犯罪，但是民主可以讓犯罪得到懲罰，對於未來的保障房申請，按照目前的保障房條例，這只是地方法規，不能越位到刑法。我建議由市民按照誠信申報，事後嚴查。申請完成之後，可以進行抽樣調查，如5%的申請者，動用各個部門的力量，如公安部門、銀行等都介入，要查就查個底朝天，查證過程中，發現這個人在做偽證，然後根據每個環節做偽證來進行嚴厲處罰，一個城市只要有兩三例這樣的案例，就能起到殺雞儆猴的作用，對於後面的申請者會有很大的威懾作用，犯罪成本增加，立馬下次作假的人就會考慮這個犯罪成本。這其實也是一個公民社會培養的過程，日本這樣的國家，他們對誠信犯罪的處罰也是很嚴厲的，香港這樣的地方，保障房為什麼沒有作假，也是一樣因為懲罰機制很嚴厲。
十問：房價影響
保障房到底對房價有無影響？
現狀：可能將和新房供應持平
去年的保障房計劃從2萬多套調升到5萬套，媒體曾經很興奮，認為對商品房市場可能有影響，但是事實卻是，去年的保障房計劃只是新開工，而竣工都要到2013年左右，也就是說，暫時無法形成實際分配，因此對市場影響有限，業內人士評價當時的5萬套只是一張餅。
到了今年，原來的十二五規劃裡面，未來5年要建設24萬套保障房，2011年的保障房建設任務是6萬套，不過在溫家寶總理提出今年全國要建設1000萬套保障房之後，深圳的保障房任務再次提高，預計可能變成建設6萬套，新開工7 .3萬套，竣工1萬套。對一個去年新房商品房才銷售3 .7萬套左右的城市來說，保障房如此大量地建設下去，很可能將和新房供應持平或者超過。
專家建議：對普通商品房打擊會很大
綠景集團副總裁張梧峰則表示，保障房是市場雙軌制運行的一個補充，商品房和保障房各有其客戶群，不相衝突。目前房地產因為政府調控，供應量大量減少，而另外一方面需求又很大，因而對於價格很難有影響。
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